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《民法典》新增居住权引入调解
来源:区司法局 发表日期:2021-09-28 11:12 字体大小: 【大】 【中】 【小】


   【案情简介】

    2016年3月,周某将一套80㎡还建房以50万元的价款卖给大姨姐吴某,吴某向周某转账支付50万元后,周某向吴某出具了收到吴某支付的某某小区某栋某单元某号房的购房款50万元整的收条。2016年8月,该房屋交房,周某1手持吴某出具的委托书以吴某名义代表吴某在物业处办理了收房手续,并在还建房所在的村委会办理了房屋更名手续。2016年11月,吴某支付周某15万元委托周某帮忙装修房屋,周某以吴某名义向物业申请装修并于2017年1月装修完毕后将房屋钥匙交付给吴某,之后吴某自行购买家电入住该房屋。

    2020年10月起,该还建房所在的村委会通知处理还建房历史遗留问题按要求提供资料可以办理不动产权证,房屋买卖的需提交买卖合同以及原房东配合签字办理手续。吴某遂找到周某请求配合办理,周某此时不愿卖房不同意配合反而欲自行办理产证,双方为此事发生纠纷。2021年1月,吴某向中南路司法所寻求法律咨询和调解申请。

   【调查与处理】

    受理纠纷后,司法所调解员和值班社区律师通过与吴某的交谈,了解到,吴某向周某购买的房屋为周某婚前个人房产在拆迁之后的还建房,该房屋所在项目土地于2015年变更为国有建设土地、2016年建成小区交付使用,目前已具备武汉市还建房办证条件,但涉及到还建房买卖地办证,需提交房屋买卖合同、配套费票据和原房主、现房主共同到房屋所在的村委会和物业进行信息登记。吴某手持周某出具的收款收条和转账凭证,要求周某补签买卖合同和配合办理信息登记,周某认为没有将房屋卖给吴某、若卖房不只50万元房款,要求收回房屋或仅提供吴某居住。

    在了解周某与吴某的家庭背景之后,调解员与社区律师发现10岁的周某某是周某与吴某之间的纽带,2018年周某与吴某的妹妹离婚,女儿周某某随母亲(吴某的妹妹)生活,吴某作为周某某的姨妈对周某某疼爱有加,再者吴某没有子女,多次说过以后的房产、车辆、存款均留给侄女周某某,而周某在得知房屋能够办证的情况下欲以“还建房没有产证不允许私下买卖”为由要回房屋待女儿成年之后再将房屋赠与女儿周某某。二人的共同点都在于最终将房屋归属于周某某。

    为此,社区律师为双方提供了三种调解方案建议:一是周某配合吴某办理房屋产权登记,吴某给予周某部分金钱补偿,并承诺将房屋遗赠给周某某;二是吴某将房屋退还给周某,周某给予吴某该房屋的购房款、装修款、房屋增值等款项,并承诺待周某某满18周岁时将房屋赠与周某某;三是双方一致同意将房屋登记至周某某名下,吴某对该房屋享有居住权,周某配合办理不动产登记的所有手续,在房屋登记至周某某名下的当天,周某、周某某配合办理吴某对该房屋的居住权登记。双方在权衡对方取得房屋所有权后均有可能擅自处分该房屋而导致周某某最后无权获得该房屋的所有权后,一致同意选择第三种调解方案,目前已在村委会和物业办理该还建房的相关信息登记和资料提交等手续,等待不动产登记机构通知办理不动产权证居住权登记。

   【法律分析】

    房屋属于不动产,在我国不动产采用物权公示原则。不动产物权变动(设立、变更、消灭)经登记才产生效力。双方虽然成立合法有效的房屋买卖合同关系,但买卖房屋未经登记不产生物权变动的效力,即吴某对周某享有合同债权(请求周某协助办理不动产权登记的债权请求权),而对房屋尚未享有所有权。在没有周某的配合下,吴某仅凭购房收条和转账记录,无法在村委会和物业办理信息登记,无此信息登记则无法自行在不动产部门办理产权证。目前尚未办理不动产登记,吴某尚未取得该还建房的所有权。

    居住权是《民法典》新增的用益物权,是指居住权人对他人住宅享有占有、使用的权利,以满足生活居住需要。居住权的设定,将房屋的所有权与居住权分开,可以实现“房子不归我,但我却能住”得和谐人际关系,兼具稳定性和灵活性,有利于发挥房屋的效用和缓解修复家庭关系。居住权的设立,有三种方式:一是以合同方式设立居住权;二是以遗嘱方式设立居住权;三是以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权。居住权自登记时设立,为保障居住权人的权利,应当及时办理居住权登记。如果是以合同方式设立居住权,居住权人必须与房屋所有权人共同到不动产登记机构申请居住权登记;如果是遗嘱设立居住权,应召集遗嘱人的全体继承人到不动产登记窗口,书面确认遗嘱是否是生效的遗嘱,然后持该份生效遗嘱、遗嘱人死亡证明申请办理居住权登记,如果继承人也需要办理继承登记,可与全体继承人、受遗赠人共同申请;如果是人民法院、仲裁机构的生效法律文书确定的居住权,可有居住权人依据生效法律文书单方申请登记。

   【典型意义

    在调解中,调解员和社区律师作用相辅相成,在了解双方undefined事实的基础上,从家庭关系背景着手,找出双方能协商一致的共同点,从情、理、法三个方面分别展开调解工作,从现实角度的诉讼风险、成本、时间耗费等实际问题,引导双方互谅互让,从保护孩子的角度,缓和亲情关系,实现“房子不归我,但我却能住”的“居者有其屋”状态,从而成功化解纠纷矛盾。

    本案的调解引入《民法典》新增的居住权成功处理了亲属之间的房屋买卖合同纠纷,鉴于《民法典》颁布实施前的日常咨询和调解申请中,常常会遇到老人咨询“因孙子女上学或其他各种原因需将房屋过户给子女,又担心子女之后会擅自卖掉房屋,该如何办”“房屋属于婚前财产,碍于子女不同意未添加再婚老伴的名字,担忧百年后子女索要房屋后老伴住房问题”等问题,现均可引用以合同方式或遗嘱方式设立居住权来解决此纠纷和担忧,亦可通过签订人民调解协议后进行司法确认,由居住权人单方即可申请居住权登记。故居住权引入到亲朋好友之间的房产纠纷的调解中,对人民调解方式息纷止讼具有典型意义和社会效果。


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